Vlastník budovy určuje svým prohlášením prostorově vymezené části budovy, které se stanou jednotkami a společnými částmi domu. Pro závěr, které části domu jsou společné, je významný zejména účel jejich užívání a jejich určení v prohlášení vlastníka budovy; jen stavebně technické hledisko z pohledu ZVB určující není.
Co jsou lodžie, balkony a terasy a jak je vymezuje zákon
Společné části domu jsou vymezeny v § 1160 občanského zákoníku a dále upřesněny prováděcím předpisem č. 366/2013 Sb. Podle nařízení jsou mezi společné části mimo jiné balkony, lodžie, terasy, atria, a i pokud jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras; tyto části, jsou-li přístupné jen z bytu, bývají ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky.
Podle prohlášení vlastníka budovy (ZoVB), lodžie mohou být vymezeny jako součást jednotky nebo jako společná část budovy; rozhoduje se podle § 4 ZVB. Pokud není uvedeno vymezení lodžie jako součásti jednotky, patří lodžie ke společné části domu.
Na starších domech, kde k převodu první jednotky došlo před 1. lednem 2014, lodžie, balkony a terasy bývaly považovány za součást příslušenství jednotky a k trvalému užívání; ale NOZ a Nařízení 366/2013 přinášejí změny, že mohou být považovány za společné části i tehdy, pokud jsou přístupné jen z bytu.
Role prohlášení vlastníka a konkrétní dopady
Podle § 4 ZVB je nutné prohlášení vlastnictví mít písemnou formu a vymezit, co je jednotka a co jsou společné části. Pokud lodžie nejsou výslovně uvedeny jako součást jednotky, budou patřit ke společným částem domu i lodžie, které jsou přístupné jen z jedné jednotky.
Pro rozhodnutí v konkrétním domě hraje významná roli existence či neexistence vyhotovení prohlášení podle § 4 ZVB. Soudy i vykládací praxe potvrdily, že lodžie a jejich úpravy mohou podléhat schválení shromáždění společenství vlastníků jednotek, zvláště pokud jde o změnu vzhledu domu a podíl na společných částech.
Co se stane při zasklení lodžií a dalším změnám
Stavební úpravy lodžií (např. zasklení, instalace rolet, změna výplně) často zasahují do vnějšího pláště domu a mohou ovlivnit velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Pokud jde o „stavební úpravy lodžie“ a jejich dopad na výměru a spoluvlastnické podíly, je nutné posoudit, zda se jedná o zásah do vnitřního uspořádání domu či do vnějšího vzhledu a konstrukce domu.
Podle rozsudků je potřeba souhlas shromáždění společenství vlastníků jednotek k úpravám lodžií, pokud lodžie spadají do společných částí a pokud změny přesahují rám jednotky. Lodžie lze chápat jako konstrukční prvky vnějšího pláště budovy s estetickou funkcí; jejich úpravy mohou vyžadovat souhlas většiny všech členů SPVJ.
V praxi mohou soudy potvrdit aktivní legitimaci společenství vlastníků k podání žaloby na odstranění neoprávněných úprav a k požadavku navrácení lodžií do původního stavu, pokud nastane zásah do vzhledu domu a pokud byl zásah proveden bez souhlasu vlastníků.
Když lodžie, balkony či terasy patří do jednotky a když do společné části
Pokud je lodžie vymezena jako součást jednotky, náklady na její údržbu a opravy nese její vlastník, a naopak pokud lodžie spadá do společné části, náklady se rozkládají podle pravidel SPVJ a příslušných podmínek uvedených v prohlášení a ve stanovách.
Nový občanský zákoník (NOZ) definuje společné části jako prostory určené pro společné užívání; pokud jsou lodžie či terasy určeny k výlučnému užívání jen jednoho vlastníka, mohou být výlučně užívány tímto vlastníkem, avšak i tak mohou podléhat nutným zásahům do konstrukcí, pokud je to nezbytné a rozhoduje shromáždění vlastníků.
U starších domů, kde lodžie či terasa patří k jednotce, platí, že plocha lodžie/terasy může být započítána či nezapočítána do celkové výměry jednotky, záleží na formulaci Prohlášení. Proto je důležité ověřit definici jednotky a společných částí v prohlášení a shodu popisu jednotky v kupní smlouvě.
Praktické rady pro majitele a SVJ
Před koupí bytu je vhodné nechat si posoudit stav bytu a celého domu odborníkem a zjistit stav fasády, balkonů, lodžií a teras a plánované investice. V případě plánovaných zásahů do konstrukcí balkonu, lodžie či terasy je vhodné zjistit, jak výbor SPVJ a spoluvlastníci domluví financování a realizaci. U nových domů je situace jasná - balkony, lodžie a terasy jsou společnými částmi, pokud nejsou výslovně vymezeny jako výlučné užívání vlastníka jednotky.
Když se řeší rekonstrukce terasy, která je ve výlučném užívání jedné jednotky a slouží jako střecha, považuje se střecha za společnou část; opravy havárií řeší SPVJ, nikoli výlučný vlastník terasy. Při výměně dlažby na terase z estetických důvodů je možné, že náklady nese majitel, pokud to vyžaduje prohlášení či dohoda SPVJ.
Podle prohlášení vlastnictví a pravidel SPVJ by měly být definovány jednotky a společné části a zabezpečena shoda ohledně výše příspěvků na správu domu pro části s výlučným užíváním a pro části společné. Důležité je, aby obsah prohlášení a rozdělení prostředků ve fondu oprav odpovídaly skutečnému stavu a rozdělení odpovědnosti za opravy a údržbu.
Souhrnné poznámky a praktické dopady pro čtenáře
Definice lodžií, balkonů a teras se liší podle toho, zda jsou ve výlučném užívání nebo ve společných částech domu. Zákon č. 72/1994 Sb. a NOZ spolu s nařízením 366/2013 Sb. určují, že tyto prostory mohou být společné části, a pokud je vymezení určeno v prohlášení vlastníka budovy, platí vymezení pro daný dům. Před nákupem nemovitosti je vhodné ověřit, zda lodžie, balkon či terasa patří do jednotky či do společných částí, a jaké jsou nároky na údržbu a financování. V případě sporů o úpravy lodžií je často nutný souhlas shromáždění SPVJ a případně zohlednění nákladů ve fondů oprav. Z hlediska právních předpisů a judikatury existují odlišnosti mezi domy postavenými podle ZoVB a podle NOZ, a proto je důležité vždy vycházet z konkrétního prohlášení a platných stanov.
Podnět k zamyšlení: při koupi bytu si ověřte definici jednotky a společných částí v prohlášení vlastníka a podívejte se na to, jaké investice se plánují do fasády, balkonu, lodžií a teras.